Immobilien - Glossar
Wer eine Immobilie erwerben oder veräußern möchte kommt zwangsläufig mit vielen notwendigen Fachbegriffen in Berührung. Deshalb möchten wir an dieser Stelle ein paar wenige Begriffe in Form eines Immobilenlexikons näher erläutern.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, das diese Liste in keinster Weise Anspruch auf Vollständgikeit darstellt.
Wir stehen Ihnen als Experte und Immobilienmakler selbstverständlich zur Verfügunng wenn sie weitere Infomationen benötigen. Nehmen sie gern zu jederzeit Kontakt zu uns auf.
Der Inhalt wurde mit großer Sorgfalt zusammengetragen. Trotzdem können wir auf Richtigkeit sowie Aktualität keine Haftung übernehmen. Diese Informationen stellen weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung dar.
Unter Annuität wird die konstante bzw. regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens verstanden (Annuitätendarlehen). Die Annuität besteht aus einem Tilgungs- und Zinsanteil. Bleiben Laufzeit und Zinsen unverändert, sinken bei einer gleichbleibenden Annuität die Zinsen und die Tilgungsrate steigt peu à peu an, d.h. der Zinsanteil verringert und die Tilgung erhöht sich bei gleichbleibender Ratenhöhe.
Die Zinsbindungsfrist bei Immobiliendarlehen laufen meist nach 5 bis 15 Jahren aus. In den häufigsten Fällen ist dann noch eine Restschuld vorhanden, die ebenfalls mit einem Darlehen finanziert wird. In diesem Fall spricht man von einer Anschlussfinanzierung, denn das alte Darlehen wird von einem neuen Darlehen abgelöst. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung spricht man von einer Prolongation, wenn das neue Darlehen beim gleichen Geldinstitut aufgenommen wird. Wechselt der Kreditnehmer das Institut, spricht man von einer Umschuldung. Eine Anschlussfinanzierung kann auch während der regulären Laufzeit des Darlehens vereinbart und so ein günstiger Zinssatz schon ein bis fünf Jahre vorher gesichert werden (Forward-Darlehen).
Die Auflassungsvormerkung dokumentiert den Eigentumswechsel, dabei wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Diese Sicherungsmaßnahme dient dafür, dass der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen kann. Ein kurzfristiger oder launenhafter Wechsel zu einem neuen Käufer wird durch die Vormerkung ebenfalls verhindert. Die Vormerkung schützt den Käufer auch vor einer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer oder die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens.
Der Baupreisindex ist ein wichtiger Indikator für die Immobilienbewertung und ändert sich jährlich. Er wird vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und spiegelt die Entwicklung der Preise für Neubau und Instandhaltung von Gebäuden wider. Der Baupreisindex ist für die Preisgestaltung von Bauprojekten, die Wertermittlung von Gebäuden und zur Planung von Baufinanzierungen relevant.
Wenn es um die Inspektion einer zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilie geht, wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen. Der Bausachverständige ist ebenfalls der richtige Ansprechpartner, wenn Mängel aufgedeckt werden sollen. Ein Bausachverständiger besitzt nicht nur eine besondere Eignung, sondern auch einen großen Erfahrungsschatz, mit dessen Hilfe das Auffinden von Gebäudeschäden schnell und effektiv ist.
Wenn es um die Inspektion einer zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilie geht, wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen. Der Bausachverständige ist ebenfalls der richtige Ansprechpartner, wenn Mängel aufgedeckt werden sollen. Ein Bausachverständiger besitzt nicht nur eine besondere Eignung, sondern auch einen großen Erfahrungsschatz, mit dessen Hilfe das Auffinden von Gebäudeschäden schnell und effektiv ist.
Bei der Aufnahme eines Kredits für den Kauf oder Bau einer Immobilie kann als Sicherheit für die Bank das Grundstück beliehen werden. Der Beleihungswert liegt unter dem Markt- bzw. Verkaufswert der Immobilie, so dass der Kreditgeber bei Wertschwankungen abgesichert ist (Vorsichtsprinzip). Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze. Diese ist je nach Kreditgeber (Bank, Hypothekenbank, Bausparkasse, Versicherung) unterschiedlich und liegt bei 60 bis 90 Prozent des erzielbaren Wertes der Immobilie. Die Bank muss den Kredit jedoch nicht in dieser Höhe gewähren, meist wird ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen. Den Beleihungswert ermittelt ein Sachverständiger.
Eine notarielle Beurkundung stellt sicher, dass eine Willenserklärung wirksam ist, z. B. bei einem Kaufvertrag zu einer Immobilie oder einem Grundstück. Bei Immobiliengeschäften ist die notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen gesetzlich vorgeschrieben. Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, der im Grundbuch eingetragen wurde, macht den Eigentumsübergang rechtsgültig. Während einer Beurkundung wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und im gleichen Zuge von allen beteiligten Parteien unterzeichnet. Die Notargebühr für Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und beträgt in der Regel 1,5 Prozent.
Ein Bodenrichtwert dient Immobiliensachverständigen als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des Grundstückpreises. Zur Feststellung des Bodenrichtwerts wird der durchschnittliche Bodenwert von vergleichbaren unbebauten Grundstücksverkäufen mit ähnlicher Nutzung und in ähnlicher Lage herangezogen. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro m² ausgegeben und alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Er kann jederzeit beim Bauamt eingesehen werden. Eine steuerliche Rolle spielen Bodenrichtwerte auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Der Denkmalschutz dient dazu, kulturhistorische Gebäude oder Teile eines Gebäudes dauerhaft zu erhalten. Vor dem Kauf einer solchen Immobilie sollte bei der Denkmalschutzbehörde Auskunft über die Auflagen bei z. B. einem Umbau oder einer Sanierung eingeholt werden. Arbeiten an einem Baudenkmal dürfen nur mit einer schriftlichen Genehmigung der Behörde durchgeführt werden. Die Kosten für die Modernisierung oder Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie können steuerlich in Abzug gebracht werden. Zudem können Eigentümer eines denkmalgeschützten Wohnhauses von einer Förderung profitieren.
Einen Eigenbedarf meldet der Vermieter gegenüber dem Mieter an, wenn dieser das Wohneigentum selbst oder enge Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Enkel nutzen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und mit berechtigtem Interesse begründet werden. Die Kündigungsfrist beträgt zwischen drei und neun Monaten, abhängig von der Mietdauer.
Der Energieausweis wird beim Verkauf einer Immobilie benötigt und muss bei Kauf- oder Mietinteresse vorgelegt werden. Die Ausnahme gilt bei denkmalgeschützten Gebäuden, die auch ohne Bereitstellung eines Energieausweises veräußert werden dürfen. Der Energiepass wurde mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 eingeführt und gibt Auskunft über die energetische Qualität einer Immobilie. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und umfasst fünf Seiten. Es gibt zwei Varianten: der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Basis des Energiebedarfs ermittelt. Der Verbrauchsausweis zeigt den Wert aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs.
Der Effektivzins gibt gegenüber dem Normalzins Aufschluss über die exakten Kosten eines Kredites, denn er berücksichtigt auch den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten.
In Deutschland unterliegen sämtliche Erbschaften der Steuerpflicht. Eine Erbschaftssteuer fällt daher immer an, wenn eine Immobilie geerbt wird. Das Finanzamt berücksichtigt bei der Steuerberechnung einen Freibetrag, der jedem Erben zusteht. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse. Innerhalb von drei Monaten nach offizieller Bekanntgabe des Erben, muss der Erbe das Finanzamt über die Erbschaft informieren.
Beim Erbbaurecht räumt der Eigentümer einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung einer Immobilie auf dessen Grundstück ein. In der Regel wird hierfür eine regelmäßige Zahlung an den Eigentümer in Form eines Erbbaurechtzins vereinbart. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit vereinbart, beispielsweise auf 99 Jahre bei öffentlich geförderten Wohnungen. Nach Beendigung des Erbbaurechts werden die erbauten Bauwerkte Bestandteile des Grundstücks.
Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum gepachtet. Für die Nutzung des Grundstücks wird ein Erbpachtzins vereinbart, den der Pächter bezahlt. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags fällt das Grundstück wieder an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss dann eine Entschädigung gezahlt werden, die gemäß der Erbbauverordnung mindestens zwei Drittel des Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag kann nicht gekündigt werden, und die Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen bei Verkauf der Immobilie auf den neuen Käufer über. Ein Vertrag über Erbpacht muss vom Notar beglaubigt werden.
Nicht jeder Käufer einer Immobilie kann diese aus eigener Hand finanzieren. Reicht das Eigenkapital nicht aus, wird das Traumhaus oder die Traumwohnung in der Regel über Banken, Bausparkassen, Hypothekenbanken oder auch Lebensversicherungen finanziert. Es lohnt sich dabei einen Angebotsvergleich der verschiedenen Kreditgeber durchzuführen. Relevante Vergleichswerte sind Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld. Die Beantragung eines Kredits erfolgt schriftlich durch Einreichung aller notwendigen Unterlagen wie z. B. Exposé, Grundbuchauszug, Lageplan, Flurkarte, Baugenehmigung sowie Finanzierungsbedarf, Eigenkapital, Vermögensauskunft und Einkommensnachweis. Nach dem erfolgreichen Informationscheck und einer positiven Bonitätsprüfung wird eine formlose Finanzierungsbestätigung erstellt, in der sich der Kreditgeber bereit erklärt, die Finanzierung der Immobilie zu übernehmen. Diese Bestätigung stellt jedoch keinen rechtsverbindlichen Darlehensvertrag dar. Die Finanzierungsbestätigung ist in der Regel kostenlos. Eine Bonitätsprüfung ohne Schufa-Eintrag kann bereits durchgeführt werden, wenn noch kein Kaufobjekt gefunden wurde. Das hat den Vorteil, dass Käufer im Vorfeld wissen, bis zu welchem Betrag eine Finanzierung möglich ist. Zudem kann eine Finanzierungsbestätigung im Bedarfsfall schnell erteilt werden.
Anhand eines Finanzierungsplans wird festgehalten wie eine Immobilie finanziert wird. Der Plan umfasst die Gesamtkosten der Investition (inkl. Erwerbskosen, Nebenkosten und evtl. Renovierungskosten), das Eigenkapital, die regelmäßigen Ein- und Ausgaben und der benötigte Kreditbedarf. Im Ergebnis zeigt der Finanzierungsplan welche monatlichen Raten auf den Käufer einer Immobilie zukommen.
Wenn es um die Inspektion einer zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilie geht, wird in der Regel ein Bausachverständiger herangezogen. Der Bausachverständige ist ebenfalls der richtige Ansprechpartner, wenn Mängel aufgedeckt werden sollen. Ein Bausachverständiger besitzt nicht nur eine besondere Eignung, sondern auch einen großen Erfahrungsschatz, mit dessen Hilfe das Auffinden von Gebäudeschäden schnell und effektiv ist.
Eine Gebäudewertermittlung ist ein verbindlicher Vergleich zur Bewertung einer Immobilie. Das rechtlich geregelte Verfahren fußt auf betriebswirtschaftlichen, juristischen und bautechnischen Fakten. Da die Gebäudewertermittlung stets zu einem bestimmten Stichtag ermittelt wird, kann es bei Änderungen am Markt oder an der Immobilie sinnvoll sein, sie zu einem späteren Zeitpunkt erneut durchzuführen.
Unter Gemeinschaftseigentum werden alle Gebäude- und Grundstücksteile verstanden, die nicht zum Sondereigentum gehören oder Eigentum von Dritten ist. Zum Gemeinschaftseigentum zählen beispielsweise Dach, Außenwände, Fundament, Treppenhaus, Fahrstuhl, Haustechnik, Außenanlagen sowie Wasser- und Stromleitungen. Für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer verantwortlich.
Die Grundsteurer / Grundbesitzsteuer wird von Kommunen auf Immobilieneigentum und Grundbesitz erhoben. Für die Berechnung der Grundbesitzsteuer wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl, die sich nach der Grundstücksart richtet, und einem individuellen Hebesatz, der je Gemeinde variieren kann, multipliziert. Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt. Im April 2018 gab das Bundesverfassungsgericht bekannt, dass die Berechnung der Einheitswerte für Häuser und unbebaute Grundstücke verfassungswidrig ist. Eine Neuregelung wird bis Ende 2019 erwartet.
Das Grundbuchamt (Amtsgericht) verwaltet alle in seinem Bezirk vorhandenen Grundstücke in einem öffentlich amtlichen Verzeichnis, auch Grundbuch genannt. Im Verzeichnis werden alle Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Belastungen zu einem Grundstück erfasst. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Nur Grundstücke, die öffentlichen Zwecken dienen, werden nicht im Grundbuch registriert. Eine Offenlegung der Informationen im Grundbuch kann gegen den Nachweis des berechtigten Interesses erfolgen. Neben dem Eigentümer können Personen, denen aus dem Grundstück Rechte zustehen, Kreditgeber zur Kreditbewilligung, Gläubiger des Grundstückeigners im Falle eines Vollstreckungstitel, potenzielle Käufer, Erben und Mieter Einsicht beantragen. Durch die Digitalisierung des Grundbuchs kann auch online Grundbucheinsicht genommen werden. Als Grundbuchauszug wird eine Kopie aller Grundbucheinträge zu einem Grundstück verstanden. Ein solcher Auszug wird in erster Linie für die Beleihungsprüfung benötigt. Der Grundbuchauszug ist jedoch kein beglaubigtes Dokument.
Die Grunderwerbssteuer ist den Nebenkosten bei einem Grundstückskauf (unbebaut oder bebaut) oder einem Wohnungskauf zuzuordnen. Sie ist je Bundesland unterschiedlich hoch und liegt derzeit zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent vom Kaufpreis
Das Grundpfandrecht ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht. Es dient in erster Linie als (dingliche) Sicherheit bei einem Immobilienkredit. Bei einer offenen Darlehensforderung kann ein Gläubiger über das Zwangsvollstreckungsrecht das grundpfandrechtlich gesicherte Grundstück verwerten und den Erlös als Schuldentilgung heranziehen. Das Grundpfandrecht erfolgt als Bestandteil des Kreditvertrages im Rahmen eines Sicherungsvertrags. Das Grundpfandrecht wird erst durch die Eintragung im Grundbuch wirksam.
Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen kommt die Grundstückswertermittlung als ein gesetzlich geregeltes Verfahren zum Tragen. In einem Vergleichswertverfahren oder in einer Werteermittlung basierend auf den Bodenrichtwerten (siehe Bodenrichtwert im Glossar) erfolgt die Grundstückswertermittlung. Als Grundstückswert versteht man den Wert des unbebauten Grundstücks, vorhandene bauliche Anlagen bleiben unberücksichtigt. Der Grundstückswert ist von einigen Faktoren abhängig, dazu zählen Größe und Lage des Grundstücks, Grundbuchstand, Bodenverhältnisse, Nutzbarkeit, Erschließungsstand, Denkmalschutz und Altlasten.
Eine Hypothek kommt zum Einsatz, wenn eine Immobilie über eine Bank finanziert werden soll. Im Rahmen der Hypothek ermöglicht der Kreditgeber den Immobilienkauf, indem er eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen dem Kreditnehmer (Käufer der Immobilie) zur Verfügung stellt. Im Gegenzug überträgt der Kreditnehmer der Bank das Recht, die finanzierte Immobilie zu verwerten, zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung, wenn dieser das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann. Juristisch gesehen zählt die Hypothek daher zum Grundpfandrecht.
Um beim Immobilienverkauf den aktuellen Wert des Objekts zu kennen ist eine Hausbewertung empfehlenswert. Auch im Falle einer Erbschaft oder wenn eine Immobilie belastet oder versichert werden soll, ist eine Immobilienbewertung sinnvoll bzw. notwendig. Eine Bewertung basiert auf Fakten wie Lage und Infrastruktur, Verwendungsmöglichkeit, Bausubstanz, Alter und energetische Beschaffenheit sowie individueller Merkmale. Es gibt drei Verfahren für eine Hauswertbewertung: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Um eine Hausbewertung zu erhalten, gibt es verschiedene Optionen: Online-Portale bieten eine schnelle und kostenlose Hausbewertungen auf Basis bestimmter Parameter in Kombination mit Echtzeitdaten an. Immobilienbewertungen via Internet arbeiten mit dem Vergleichswertverfahren, dabei wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Sollte eine Hausbewertung für rechtliche Angelegenheiten benötigen werden, ist der Weg über einen Gutachter notwendig. Nur ein ausführliches Verkehrswertgutachten ist gerichtlich anerkannt. Ein Sachverständiger besichtigt im Rahmen der Wertermittlung das Objekt und erfasst zur Bewertung alle wertrelevanten und auch individuellen Merkmale. Für die Durchführung der Hausbewertung werden mehrere Unterlagen benötigt, z. B. Auszug aus dem Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis, Bauzeichnung, Wohnflächenberechnung sowie weitere Information zu ggf. Erbbraurecht, Denkmalschutz, Mietverträge etc.
Bei Mietverträgen mit einer Indexmiete werden zukünftige Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten geknüpft. Maßstab für die Mieterhöhung ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte. Kurz gesagt: Steigen die Preise, steigt auch die Miete. Ein Vorteil der Indexmiete ist, dass der Vermieter bei einer Erhöhung die Zustimmung des Mieters nicht einholen muss, und es daher in der Praxis zu weniger Streitigkeiten kommt. Bei der Indexmiete kann jedoch keine Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen, auch eine Erhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht erlaubt.
Die Instandhaltungsrücklage ist eine nach dem Wohneigentumsgesetz vorgeschriebene Rücklage zum Erhalt einer Immobilie, die Eigentümer regelmäßig in Form einer Pauschale entrichten. Mit dieser Rücklage werden Instandhaltungsmaßnahmen und größere Reparaturen an der Immobilie finanziert, z.B. Reparatur des Dachs oder Instandhaltung von Aufzug und Heizung. Die Höhe der Pauschale richtet sich nach der Größe der Eigentumswohnung sowie nach Zustand, Alter und Lage der Immobilie. Instandhaltungsrücklagen werden auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind für alle Eigentümer anteilig zu entrichten.
Wird eine gekaufte Immobilie nicht selbst genutzt, sondern verpachtet oder vermietet, spricht man von einer Kapitalanlage. Eine Kapitalanlage bringt viele Pluspunkte mit sich, steuerliche Vorteile inklusive. Denn durch den Erwerb einer Kapitalanlage können Eigentümer laufende Kosten wie z. B. Verwaltungs- und Erhaltungskosten, Schuldzinsen und Abschreibungen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen und als Verlust steuerlich geltend machen. Auch im Hinblick auf eine Existenzsicherung im Rentenalter kann eine Kapitalanlage sinnvoll sein. Entscheidend für eine gute Rendite der Kapitalanlage sind Lage, Zustand und Ausstattung sowie die Vermietbarkeit der Immobilie.
Katasterunterlagen werden beim Katasteramt oder Vermessungsamt gegen eine Gebühr ausgestellt. Die Katasterunterlagen erhalten eine genaue Beschreibung über Nutzungsart, Lage und Größe des Grundstücks. Zudem gehören zu den Katasterunterlagen ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Lagepläne und Flurkarte.
Eine Mietkaution wird fällig, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Unter einer Kaution versteht man einen bestimmten Betrag, der vom Mieter gestellt wird und dem Vermieter als Sicherheit dient. Der Vermieter darf die Kaution nur nutzen, wenn z. B. Wohnungsschäden entstehen oder Mietzahlungen ausbleiben. Die Summe der Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen und wird im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter muss die Kaution verzinst anlegen. Endet das Mietverhältnis, ist der Vermieter verpflichtet die Mietkaution inklusive der Zinserträge an den Mieter auszuzahlen. Sind ausstehende Abrechnungen offen, kann der Vermieter diesen Betrag mit der Kaution verrechnen.
Eine Liegenschaft ist ein bebautes Grundstück. Liegenschaftszinsen sind Zinsen, mit dem der Verkehrswert eines solchen Grundstücks marktüblich verzinst wird. Im Ertragswertverfahren spielt der Liegenschaftszins für die Wertermittlung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Er wird in den Kaufpreissammlungen aufgeführt und durch Gutachterausschüsse ermittelt. Die Höhe des Zinses orientiert sich an Grundstücksart, Lage und Nutzungsdauer einer Liegenschaft. Liegenschaften mit hohem Liegenschaftszins wirken attraktiv, stellen jedoch ein höheres Risiko dar, z. B. bei Mietausfall. Liegenschaften mit einem niedrigen Zins haben ein niedrigeres Risiko und zählen somit als wertstabile Investition in eine Immobilie.
Hat ein Immobilienkäufer seinen Kredit vollständig beglichen und möchte daher die eingetragene Grundschuld (als Sicherheit für die Bank) aus dem Grundbuch löschen lassen, kann er sich beim Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Mittels der Löschungsbewilligung und einem Notar kann ein Antrag zur Löschung von Grundstücksbelastungen und Grundpfandrechten beim Grundbuchamt gestellt werden. Die Löschung der Grundschuld und die Inanspruchnahme eines Notars ist kostenpflichtig. Soll ein Objekt verkauft werden, ist es oft ratsam den Grundschuldeintrag löschen zu lassen.
Die Maklertätigkeit basiert auf einer gesetzlichen Grundlage, der Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV genannt. Dort sind die Pflichten der Makler und Bauträger bzw. Baubetreuer festgelegt und sie dient dem Schutz für private Immobilienkäufer.
Ein Maklervertrag ist ein Übereinkommen zwischen einem Makler und einen Auftraggeber; Das kann ein Eigentümer sein, der seine Immobilie verkaufen, oder ein Interessent, der eine Immobilie mieten oder kaufen möchte. Der privatrechtliche Maklervertrag verpflichtet zur Zahlung einer Vergütung (Maklerprovision) bei Abschluss eines erfolgreichen Kauf- oder Mietvertrags. Es gibt drei Varianten des Maklervertrags: Maklerauftrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag.
Eine Alternative zur klassischen Finanzierung einer Immobilie ist der Mietkauf. Beim Mietkauf wird im Vertrag festgehalten, dass der Mietgegenstand vom Mieter nach einer bestimmten Frist (z. B. nach 5 oder 10 Jahren) käuflich erworben wird. Der Kaufpreis wird im schriftlichen Mietkaufvertrag festgelegt, der aus einem Mietvertrag und einem Vertrag über den späteren Erwerb der Immobilie besteht. Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Beim Mietkauf muss eine einmalige Anzahlung vom Mieter geleistet werden. In der Regel sind das 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Des Weiteren wird die Immobilie durch regelmäßige Raten bezahlt, vergleichbar mit einer monatlichen Miete. Im Vergleich ist die Rate jedoch höher als die übliche Miete. Bleibt nach Ablauf der vereinbarten Frist noch eine Restschuld, kann diese bei Bedarf über ein Darlehen finanziert werden.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird in der Regel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Erstellt wird der Mietspiegel von den Städten in Kooperation mit Mieter- und Vermieterverbänden. Etwa 450 Gemeinden in Deutschland verfügen über einen Mietspiegel, er ist jedoch nicht vorgeschrieben und muss daher nicht von jeder Stadt oder Gemeinde zur Verfügung gestellt werden. Der Mietspiegel wird in der Regel bei Mieterhöhungen herangezogen. Für den Fall, dass es keinen Mietspiegel gibt, können für den Mietvergleich drei gleichwertige Mietobjekte herangezogen oder ein Sachverständigengutachten des Vermieters genutzt werden.
Bei den Nebenkosten handelt es sich um die Betriebskosten, die zuzüglich zur vereinbarten Miete bezahlt werden müssen. Nicht alle Nebenkosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, geregelt wird dies in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zulässig sind Posten wie Wasser, Heizung, Hausmeister oder Müllabfuhr. Nebenkosten können pauschal oder als monatliche Vorauszahlung geleistet werden. Bei der Nebenkostenvorauszahlung findet nach der Abrechnung eine Rück- oder eine Nachzahlung statt, sofern die tatsächlichen Kosten geringer bzw. höher ausgefallen sind. Sind die Nebenkosten höher gewesen, kann eine Anpassung der Vorauszahlung sinnvoll sein. Dies alles ist bei der Nebenkostenpauschale nicht möglich. Der Betrag wird unabhängig von den tatsächlichen Nebenkosten vereinbart. Rückzahlungen oder Nachzahlungen sind nicht möglich.
Nießbrauch räumt Personen das Recht ein, eine Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Nießbrauchrecht kommt häufig zum Tragen, wenn Eigentümer eine Immobilie zu Lebzeiten aus steuerlichen Gründen an Nachkommen weitergeben möchte. Grundlage für einen Nießbrauch ist ein notariell beglaubigter Vertrag und ein Vermerk im Grundbuch. Der Nießbraucher darf über die Immobilie in der Art verfügen, als wenn er der Eigentümer wäre. Er kann die Immobilie „fruchtbringend“ verwenden und z. B. vermieten. Untersagt ist allerdings der Verkauf oder die mutwillige Zerstörung.
Die Aufgabe des Notars ist es, Rechtsgeschäfte zu beurkunden und Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen) durchzuführen. Er bekundet z. B. Immobilienkaufverträge, Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeiten, aber auch Erbverträge, Gesellschaftsgründungsverträge oder Testamente und Eheverträge. Kurz gesagt, er beurkundet alle Rechtsgeschäfte, die vom Gesetzgeber eine notarielle Beurkundung erfordern. Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht. Bei einer Beurkundung ist der Notar verpflichtet beide Vertragsparteien über den Inhalt und die Folgen eines Vertrags zu unterreichten. Daher muss er unabhängig und unparteiisch sein. Notare berechnen die Leistung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit bundeseinheitlichen Gebühren.
Unter einem Notaranderkonto wird ein Treuhandkonto verstanden, das vom Notar treuhänderisch verwaltet wird. Auf das Anderkonto wird der Kaufpreis der Immobilie eingezahlt und darf vom Notar erst an den Verkäufer weitergegeben werden, wenn alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Notaranderkonto gilt als die sicherste Methode, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln.
Eine Objektanalyse dient im Wesentlichen dafür den Marktwert eines Objekts zu ermitteln. Die so genannte Einwertung bildet die Grundlage zur Vermarktung einer Immobilie. Die Objektanalyse wird in der Regel vom Immobilienmakler durchgeführt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im BGB geregelt. Merkmale, auf die die ortsübliche Miete basiert, sind der Vergleich der Mietzahlungen aus den letzten vier Jahren für ähnlichen Wohnraum, in der gleichen Gemeinde. Eigenschaften wie Art, Beschaffenheit, Lage, Größe und Ausstattung des Wohnraums sind für den Vergleich ausschlaggebend. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vor allem bei einer Mieterhöhung herangezogen, wenn diese nicht im Mietvertrag geregelt wurde. Folgende Möglichkeiten stehen zur Verfügung, um die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten durch einen öffentlich vereidigten Sachverständigen oder Nennung von mind. drei Vergleichsobjekte mit vergleichbaren Wohnraum.
Ein Landwirtschaftsbetrieb, Gewerbeobjekt oder eine Gaststätte kann mit einem regelmäßigen Zins gepachtet werden. Das bedeutet, der Pächter kann auf bestimmte Zeit das Objekt gegen Entgelt gebrauchen und den Ertrag wirtschaftlich nutzen. Der Ertrag, auch Fruchtziehung genannt, bleibt beim Pächter. Im Vergleich: Bei einer Miete besteht keine Möglichkeit zur Fruchtziehung.
Die Provision, auch Courtage genannt, sind die Kosten, die für den Abschluss einer Immobilienvermittlung an den Makler gezahlt werden. Bei der Provision unterscheidet man nach Außen- und Innenprovision. Bei einer Außenprovision werden die Vermittlungskosten nur vom Käufer getragen. Bei der Innenprovision trägt der Verkäufer die Kosten. Die übliche Provision bei Vermietungen beträgt ein bis zwei Monatsmieten und sind in der Regel vom Vermieter zu bezahlen. Beauftragt der Mietinteressent den Makler zur Suche und dem Nachweis einer Mietimmobilie, trägt dieser die Provision. Bei Grundstücks- oder Immobilienverkäufen werden je nach Bundesland 3 % bis 6 % des finalen Kaufpreises fällig.
Beim Grundbuchamt werden alle Grundbucheinträge nach dem Prioritätenprinzip bearbeitet. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach der Rangfolge des Zeitpunkts der Eintragung bedient.
Rendite steht im Zusammenhang mit einer Kapitalanlage und legt den wirtschaftlichen Erfolg der Anlage in Form einer prozentualen Kennzahl dar. Anhand der Rendite können Kapitalanlagen miteinander verglichen werden. Brutto- und Nettomietrendite - Was ist der Unterschied? Bei einer Bruttomietrendite wird der Kaufpreis der Immobilie inkl. der Nebenkosten mit der jährlichen Nettokaltmiete gegenübergestellt. Bei der Nettomietrendite werden weitere Kosten für Investition, Verwaltung, Renovierung oder Instandhaltung miteinbezogen.
Die Rücktrittsklausel in Immobilienkaufverträgen dient zum Schutz des Verkäufers. Werden die Vereinbarungen im Vertrag vom Käufer nicht eingehalten, z. B. wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wird, weil die Bank die Finanzierung unerwartet abgelehnt hat, kann der Verkäufer mittels der Klausel nach einer bestimmten Zeitfrist vom Vertrag zurücktreten. Die im Vertrag festgelegte Rücktrittsklausel gilt vorrangig zur gesetzlichen Bestimmung. Die vertragliche Klausel regelt die Rückabwicklung detailliert, die Umsetzung muss jedoch vom Verkäufer beim Notar schriftlich beantragt werden. In der Regel berücksichtigt die Klausel auch die Kostenzuteilung für bereits angefallene Aufwände wie Grundbuchkosten und Notargebühren. Die Rücktrittsklausel kann nicht angewendet werden, wenn zwischenzeitlich ein neuer Käufer mit einem höheren Kaufgebot erscheint.
Das Sachwertverfahren kommt neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bei der Hausbewertung zum Einsatz. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien in Eigennutzung, die keine Mieterträge erbringen, angewendet. Bei dieser Wertermittlung bilden die Herstellungskosten eines Hauses, der altersbedingte Objektzustand und die baulichen Außenanlagen sowie der Bodenwert des unbebauten Grundstücks den Marktwert der Immobilie. Der Sachwert gibt an, wie viel es kosten würde, die betroffene Immobilie erneut aufzubauen.
Gehört eine Immobilie zum Vermögen kann diese per Schenkung übertragen werden, sofern sich Schenker und Beschenkter einig darüber sind. Für diesen Vorgang ist ein notarieller Schenkungsvertrag notwendig, der idealerweise auch Rücknahmeregelungen und im Bedarfsfall das Wohn- und Nießbrauchrecht beinhaltet. Die Kosten für den Notar richten sich nach dem Geschäftswert und nicht nach dem Aufwand und wird bei der Beurkundung eines Schenkungsvertrags doppelt fällig. Im Rahmen einer Schenkung kann eine Schenkungssteuer fällig werden, diese richtet sich nach der Höhe des Immobilienwerts, dem Freibetrag und Grad der Verwandtschaft zwischen Schenker und Beschenktem. Durch eine Schenkung können Steuervorteile erzielt werden, wenn z. B. das verschenkte Vermögen nicht über dem gesetzlichen Freibetrag liegt. Zudem können auch Teile der Erbschaftssteuer mittels Schenkung gespart werden, wenn der Beschenkte später zu den Erben gehört. Sehr große Vermögenswerte können mit einer wiederholten Schenkung alle zehn Jahre übertragen werden. Wer eine Schenkung des Familienhauses an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner vornimmt, ist grundsätzlich von der Schenkungssteuer befreit, unabhängig von Größe und Wert der Immobilie. Ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnungsrecht für den Schenker kann bei der Schenkungssteuererklärung zudem steuersenkend geltend gemacht werden
Unter Sondereigentum laufen alle Teile einer Eigentumswohnung, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Als Sondereigentum wird die Wohnung selbst, nicht tragende Wände und die inneren Fensterrahmen, jedoch nicht die Außenwände und Fenster, bezeichnet. Sanitäre Anlagen und Fußböden, aber auch geschlossene Kellerräume, Einzelgaragen, markierte Stellplätze sowie direkt angebundene Terrassen und Gartenanteile gehören ebenfalls zum Sondereigentum. Die Unterscheidung und Regelung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, denn damit wird die Verantwortung und Kostenaufteilung der Instandhaltung geregelt.
Bei einem Sondernutzungsrecht wird einem Eigentümer der Eigentümergemeinschaft erlaubt, Teile des Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen. Das kann z. B. ein Stellplatz sein, aber auch ein Kellerraum, Dachboden oder Gartenanteil. Eine Fläche mit Sondernutzung bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Eine Abtretung eines Sondernutzungsrecht auf Personen, die nicht zur Eigentümergemeinschaft gehört, ist nicht möglich.
Von einer Staffelmiete spricht man, wenn der Zeitpunkt und die Höhe einer Mieterhöhung im Vorhinein festgelegt sind. Die angesetzte Mietstaffel gilt mindestens für ein Jahr und darf sich in dieser Zeit nicht anderweitig erhöhen. Das gilt auch bei Modernisierungsmaßnahmen. Betriebskosten fallen jedoch nicht unter die Staffelmiete. Staffelmieten können bei befristeten und bei unbefristeten Mietverträgen angewendet werden. Ist die Staffelung beendet, kann der Vermieter die Miete nur abhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
Unter Teileigentum werden Räume eines Gebäudes bezeichnet, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu gehören z. B. Büro, Praxis oder Ladengeschäft, Keller und Garage. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohneigentum dadurch, dass die Einheiten ausschließlich gewerblich (Gewerberäume) genutzt werden. Das Teileigentum wird durch eine Teilungserklärung geregelt. Wenn ein Wohneigentum in Teileigentum (oder umgekehrt) gewandelt werden soll, muss die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegen und eine entsprechende Grundbucheintragung vorgenommen werden. Bei einer Umwandlung des Wohneigentums ändert sich auch das damit verbundene Sondereigentum.
Eine Teilungserklärung regelt die Aufteilung der Wohnungen und die Eigentumsverhältnisse in einer Eigentümergemeinschaft einer Immobilie. Sie hält fest, welche Teile der Immobilie Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum sind. Die Teilungserklärung wird im Grundbuch eingetragen und gilt mit dem Anlegen von eigenen Wohnungsgrundbüchern.
Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitserklärung aus, wenn beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gegenüber dem neuen Eigentümer keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen und die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Erst mit Vorlage der Unbedenklichkeitserklärung wird der Käufer als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer im Grundbuch beim Grundbuchamt eingetragen.
Möchte ein Käufer eine Immobilie erwerben, räumt ihm der Gesetzgeber eine Überlegungsfrist von zwei Wochen ein, um die wirtschaftliche Konsequenz des Vorhabens ausreichend zu durchdenken. Der Notar ist somit verpflichtet dem Käufer den Entwurf des Kaufvertrags entsprechend dem Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, bevor die Beurkundung erfolgt.
Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Sachwert- und Ertragswertverfahren ein Standardverfahren zur Haus- bzw. Immobilienbewertung. Beim Vergleichswertverfahren wird mittels einer Wohnmarktanalyse der Verkehrswert bestimmt. Das Verfahren kommt vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern ohne Besonderheiten zum Einsatz. Zur Bewertung werden neben den aktuellen Bodenrichtwerten Vergleichsobjekte, die in Lage, Art und Ausstattung der zu bewertenden Immobile vergleichbar sind, herangezogen.
Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den ein Verkäufer mit einer Immobilie voraussichtlich erzielen kann. Der Verkehrswert wird im Zuge einer Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der Marktbedingungen zu einem Stichtag ermittelt. Bei der Werteermittlung spielen Angebot und Nachfrage eine Rolle, aber auch die Lage, die durch den amtlichen Bodenrichtwert beziffert wird, und die Nutzungsmöglichkeit, bei der z. B. bewertet wird, zu welchem Mietzins die Wohnung angeboten werden kann. Faktoren wie Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Erhaltungszustand, Ausstattung, Energieeffizienz oder evtl. Schäden des Objekts fließen ebenfalls in die Berechnung mit ein. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, können drei Verfahren angewendet werden: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.
In der Regel wird die Tilgung eines Kredits für einen festgelegten Zeitraum erklärt und beinhaltet eine jährliche Sondertilgung. Die vorzeitige Tilgung der Restschuld vor Ablauf der Zinsfestschreibung kann daher nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Entgelt) erfolgen.
Bei Immobilien und/oder Grundstücken besteht die Möglichkeit, dass die Gemeinde oder andere Personen ein Vorkaufsrecht haben. Ein Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen sein. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie oder das Grundstück verkaufen, muss er den Kaufvertrag, den er mit dem Käufer ausgehandelt hat, auch dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben möchte, kann er den Kaufvertrag mit allen Konditionen übernehmen – anstelle des ursprünglichen Käufers. Das Vorkaufsrecht kommt allerdings nur zum Tragen, wenn tatsächlich ein Verkauf vorgenommen wird. Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht bei z. B. Zwangsvollstreckung, Schenkung oder Tauschgeschäft.
Unter Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer Wohnung verstanden. Ein Käufer wird rechtlicher Eigentümer einer Wohnung, wenn der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist
Jede Eigentumswohnung erhält beim Grundbuchamt ein separates Wohnungsgrundbuch. Das Wohnungsgrundbuch ist daher kein Bestandteil des Grundstückgrundbuchs. Sobald ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, wird das Grundbuchblatt des Grundstücks von Amts wegen geschlossen. Im Wohnungsgrundbuch sind alle Rechten und Pflichten für das Wohnungseigentum geregelt. Ausgangspunkt ist die Teilungserklärung, in der das Eigentum in Sondereigentum, Miteigentum am Grundstück und Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum bestimmt wird.
Eine Zinsvereinbarung findet bei der klassischen Immobilienfinanzierung ihren Einsatz und ist in der Regel langfristig. Zur Auswahl stehen eine Festzinsvereinbarung und eine Vereinbarung über einen variablen Zins. Es gibt Vor- und Nachteile bei beiden Formen. Bei der Festzinsvereinbarungen bleibt der Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit gleich. Der Kreditnehmer kann die Zinsen innerhalb des Festschreibungszeitraums genau kalkulieren. Eine Sondertilgung ist nicht vorgesehen und kann nur mit einer s.g. Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank ermöglicht werden. Bei der Vereinbarung über einen variablen Zins richtet sich der Zins an den Veränderungen eines Referenzzinssatzes über eine Laufzeit von ein bis sechs Monaten. Der Kreditnehmer kann daher mit keinem festen Zinssatz rechnen. Ein Sondertilgung ist bei dieser Form jedoch möglich.
Unter Zwangsversteigerung wird ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche eines Gläubigers gegenüber einem Schuldner verstanden. Der Gläubiger kann im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens offene Forderungen bedienen. Die Vollstreckung gilt für unbewegliches Vermögen wie Grundstücke und auf dem Grundstück befindliche Gebäude oder Erbbaurechte. Eine Zwangsversteigerung ist gesetzlich geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht bzw. vom Amtsgericht mit allen Fristen und Abläufen vollzogen.
